Bộ trưởng Trần Hồng Hà:

Trước tiên tôi cám ơn VnExpress cho tôi cơ hội tiếp xúc với nhiều người dân để cung cấp thông tin liên quan đến công việc khó khăn nhưng hết sức quan trọng, cần thiết là sửa đổi Luật Đất đai.

Sự cần thiết, cấp bách để sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 là sau hơn 8 năm kể từ khi luật có hiệu lực thi hành thì đã đạt được nhiều kết quả. Chúng ta đã tạo hệ thống cơ sở pháp lý khá đồng bộ toàn diện thể chế Nghị quyết 19 của Ban chấp hành Trung ương chính sách liên quan đến đất đai. Cùng với Luật Đất đai thì nhiều bộ luật khác đã thể chế hóa chủ trương Nghị quyết 19 Trung ương về đất đai.

Kết quả thể hiện là sau hơn 8 năm, nguồn lực đất đai năm 2013 đóng góp 7-8% nguồn thu ngân sách, thì đến năm 2021-2022 đã tăng lên trung bình 15-20%, có địa phương đến 35% tổng thu ngân sách.

Giai đoạn vừa qua nguồn lực đất đai đã cân đối được mọi nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng.

Bên cạnh đó, khi tổng kết Nghị quyết 19 và Luật Đất đai năm 2013 có vấn đề rất rõ ràng là với hệ thống pháp luật như vậy, như Tổng bí thư đã nêu trong Hội nghị trung ương lần thứ 5 là tại sao nguồn lực đất đai quan trọng như vậy nhưng chưa phát huy được để phục vụ phát triển kinh tế xã hội. Xung quanh việc khiếu kiện thì vấn đề liên quan đến đất đai vẫn nóng, chiếm 60-70% vụ việc.

Vì sao các vấn đề liên quan đến đất đai vẫn có khe hở, yếu kém, một bộ phận cán bộ quản lý lợi dụng để mang lại những lợi ích không chính đáng cho mình. Vì vậy các vụ án về đất đai thời gian qua hết sức bức xúc.

Bên cạnh đó đất đai sử dụng chưa hiệu quả, nhiều khu vực thành phố đất nông nghiệp bỏ hoang, nhiều dự án chậm triển khai, không đưa đất vào sử dụng.

Hiện nay do quá trình khai thác sử dụng đất chưa bền vững nên đất đai đang thoái hóa về chất lượng, số lượng. Chất lượng đất giảm đi do hoạt động canh tác, thoái hóa, hoang mạc hóa, ô nhiễm....

Đó là vấn đề đang nổi lên mà chúng ta cần giải quyết.

Xuất phát từ những vấn đề đặt ra, lần này nghị quyết BCH Trung ương khóa 5 đã ban hành đưa ra 6 nhóm chính sách lớn, cá nhân tôi thấy rằng nhóm nào cũng rất quan trọng để tập trung giải quyết vấn đề đang tồn tại yếu kém hiện nay. Tuy nhiên theo câu hỏi này thì tôi chọn ba vấn đề.

Thứ nhất là vấn đề liên quan đến quy hoạch, vì nhà nước với tư cách là đại diện cho sở hữu toàn dân về đất đai thì quản lý đất đai phải thông qua quy hoạch, nên việc hoàn thiện quy hoạch sử dụng đất đai làm sao để đáp ứng nhu cầu là rất quan trọng. Phân bổ quản lý nguồn lực này một cách tiết kiệm, công bằng, minh bạch hài hòa giữa các lợi ích các lĩnh vực kinh tế, giữa các địa phương, giữa hiện tại tương lai, giải quyết vấn đề bảo vệ môi trường và biết đổi khí hậu.

Thứ hai, liên quan mật thiết đến tồn tại vương mắc, tố cáo, mất an ninh trật tự, tham nhũng, trục lợi, liên quan đến vấn đề hết sức căn cơ là tài chính đất đai, định giá đất đai. Nếu làm tốt phương pháp định giá đất đai thì chúng ta đưa ra thị trường đất đai một cách công khai minh bạch, đảm bảo công bằng. Tài chính đất đai thông qua việc thay đổi quản lý bằng hành chính mệnh lệnh thông qua quản lý bằng công cụ kinh tế. Có thể xử lý các dự án chậm đưa vào hoạt động, xử lý nhà đầu cơ, thổi giá, thông qua công cụ này có thể xử lý được. Thông qua các công cụ này thì đương nhiên tiếp tục lành mạnh hóa công tác quản lý đất đai tốt hơn, bảo vệ lợi ích người dân, bảo vệ cán bộ.

Vấn đề thứ ba là, trong sửa đổi lần này cần có chuyển đổi số, áp dụng thành tựu công nghệ thông tin, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, đa mục tiêu, tập trung thống nhất, có thể quản lý đất đai với tư cách là cơ quan nhà nước thay mặt nhân dân quản lý gồm số lượng, chất lượng và kinh tế đất đai. Đồng thời qua đây cải cách các thủ tục hành chính, xây dựng nhà nước phục vụ, mọi dịch vụ công, mọi thông tin đất đai đến người dân ở mọi nơi, mọi lúc.

Tôi cho rằng ba chính sách này có mối quan hệ hữu cơ, khi chúng ta giải quyết được thì chúng ta sẽ giải quyết được cơ bản các vấn đề đang tồn tại.

Tất cả vấn đề cần giải quyết ở đây là làm sao xác định giá phù hợp với giá phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường. Để xác định được giá phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường thì cần thu thập thông tin dữ liệu giá đất thông qua quá trình giao dịch của người mua với người bán trên thị trường, thông qua việc nhà nước giao đất trên thị trường sơ cấp, chủ yếu thông qua đấu giá, đấu thầu, thì sẽ có cơ sở dữ liệu giá đất phù hợp với thị trường.

Người dân tham gia giao dịch đất đai và nhà đầu tư bất động sản phải công khai trên sàn giao dịch, giá phản ánh đúng thị trường. Khi có giá phản ánh rộng rãi như vậy chính là giá chúng ta sẽ xác định được nó là giá trị của thị trường mang tính chất ổn định.

Còn hiện nay dựa vào 5 phương pháp định giá đất, cũng tìm cách có phương án dự báo, thống kê để quy đổi, chuyển từ tất cả biến động đó ra giá thị trường, nhưng giá thị trường đó còn nhiều sai lệch, thông qua hệ số biến động xác định biến động của thị trường.

Nhưng quan trọng nhất vẫn là thông tin về giá đất, tức phải tạo bản đồ vùng giá trị, thể hiện giá giao dịch hôm nay của nhà nước giao đất, đấu giá đất; giá trên sàn thương mại thế nào. Nó sẽ đưa ra giá đầy đủ, chúng ta chỉ cần làm phép tính đơn giản để đưa ra giá trị trung bình.

Với các nước mất 5-10 năm để đưa ra bảng giá đất theo vùng giá trị đất. Hiện ở Việt Nam, nhiều địa phương đã áp dụng phương pháp này để xác định giá đất và biến động giá đất thị trường.

Ở nước ta, việc lập bản đồ giá trị đất đai phụ thuộc vào từng khu vực, nơi nào có nhiều giao dịch đất đai diễn ra thì sẽ sớm thu thập được cơ sở dữ liệu phục vụ định giá đất.

Năm 2025, chúng ta sẽ có cơ sở dữ liệu đất đai, trong đó có bản đồ về giá đất đai. Khi hoàn thành xong việc đo đạc, các thửa đất đều được thể hiện trên bản đồ địa chính, gắn với giá đất thu thập hàng ngày. Tôi nói 5 năm ở các nước là thay đổi từ 5 phương pháp sang phương pháp vùng giá trị đất.

Tôi nghĩ trong vòng 5 năm, Việt Nam sẽ có hệ thống định giá đất mới. Còn hiện nay chúng ta phải kết hợp các phương pháp định giá.

Luật Đất đai năm 2003 đã xác lập định giá đất thông qua các phương pháp tiên tiến để tiếp cận, phù hợp với giá thị trường. Sau 10 năm, tới năm 2013 luật đặt ra vấn đề áp dụng các phương pháp định giá đất theo 5 phương pháp định giá, như so sánh, thặng dư, thu nhập, triết trừ và hệ số... Việc này nhằm xác định giá đất phù hợp với thị trường.

Tới Nghị quyết 18 của Trung ương đặt ra vấn đề "chính sách đất đai phải đồng bộ với thể chế kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa".

Thực tế, việc đưa ra khung giá đất là chủ trương đúng đắn, nhưng giá trên thị trường luôn thay đổi, biến động... trong khi khung giá đất được xác lập 5 năm một lần. Khi khung giá không thay đổi linh hoạt theo thị trường đã ảnh hưởng tới giá, giá đất chi tiết, và bảng giá đất. Do đó, chúng ta phải tiến thêm một bước là phải xác định giá đất phù hợp thị trường hơn, và áp dụng phương pháp để đưa ra bảng giá đất theo thị trường hơn.

Hiện nay bảng giá đất được giao cho địa phương xác định, và khi có biến động giá đất thì địa phương sẽ quyết định điều chỉnh bảng giá đất.

Chúng ta sẽ hướng tới việc xây dựng bản đồ địa chính dữ liệu thông tin về giá đất, ở đó sẽ có những thông tin, dữ liệu về giá của tất cả các giao dịch thông qua sàn đấu giá, đấu thầu... Khi có bản đồ này thì đây sẽ là giá thực, đầy đủ thông tin nhất về giá của từng thửa đất được giao dịch. Tức là không phải 5-10 năm để cập nhật theo khung giá đất, mà khi có bản đồ này, người dân, doanh nghiệp có thể hàng ngày theo dõi thông tin giá đất.

Khi xây dựng được bản đồ dữ liệu thông tin giá đất, chúng ta sẽ áp dụng phương pháp để đưa ra giá trị trung bình trong thời điểm thị trường ổn định.

Các nước thường mất 5-10 năm để xây dựng được bản đồ dữ liệu này. Với Việt Nam, tôi nghĩ trong vòng 5 năm tới chúng ta sẽ có hệ thống định giá đất mới, còn hiện nay vẫn phải kết hợp 5 phương pháp xác định giá đất, và phương pháp dùng bảng giá * với hệ số biến động giá đất.

Tôi đã nói là ở đây không ai được can thiệp vào định giá đất. Thị trường sẽ xác định giá đất. Nhưng nhà nước can thiệp để giá đất hợp lý. Còn định giá đất là thị trường. Hai người mua bán thế nào thì giá thị trường như vậy. Nhà nước đấu giá như thế nào thì giá như vậy.

Giá thị trường là mọi giá giao địch đất đai, giá đấu thầu, đấu giá thì không ai can thiệp được cả.

Nhưng khi thiếu thông tin minh bạch, thiếu việc xác định giá đất một cách thực tế. Chúng ta có 5 phương pháp xác định giá đất nhưng theo phương pháp này ra giá khác, theo phương pháp kia ra giá khác. Nguyên nhân do dữ liệu đầu vào không chính xác.

Câu hỏi này chính là nhiệm vụ của sửa đổi Luật Đất đai lần này, là xây dựng hệ thống thông tin và dữ liệu đất đai đa mục đích, kết nối thống nhất, tập trung. Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, mục tiêu năm 2025 sẽ đi vào hoạt động chung cho cả nước.

Quá trình chúng ta từ cuộc cách mạng lần thứ tư, đến nay thế giới đã chuyển sang cách mạng số. Đây là giai đoạn chúng ta quyết định, việc xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu đất đai, gồm kinh tế đất đai, giá đất… đã xác định rõ trong Nghị quyết 18. Đây cũng là giải pháp để cải cách thủ tục hành chính, đảm bảo công khai, minh bạch. Chúng ta cũng để phụng sự nhân dân thông qua cung cấp dịch vụ công. Chúng ta cũng giám sát được tài nguyên đất đai. Đây cũng là kênh để người dân biết thông tin đất đai và nắm chủ trương, chính sách về đất đai. Dự luật quy định người dân có quyền tiếp cận thông tin về đất đai.

Khi tính giá chính xác thì người dân cũng phải xác định nghĩa vụ với nhà nước một cách chính xác, việc nhà nước đền bù, các việc liên quan giá đất tại thời điểm đền bù, thì điều này nhà nước và người dân sẽ đều có lợi. Trong quá trình xác định bảng giá đất nghĩa vụ người dân sẽ tăng lên rất nhiều nhưng chúng ta sử dụng hệ số điều chỉnh làm sao để nghĩa vụ người dân sử dụng đất không tăng lên đột biến làm ảnh hưởng tới đời sống của người dân, việc tăng này sẽ được xem xét tăng một cách cân đối với đời sống của người dân và quá trình liên quan đến việc đền bù cho người dân phải hài hoà. Khi chúng ta xác định giá đúng thì chúng ta sẽ giải quyết được một số bài toàn lớn.

Thứ nhất, khi nhà nước tổ chức giao đất cho các doanh nghiệp, cho thuê, hoặc giao đất có trả tiền thì chúng ta sẽ thu được một giá chính xác, không vì bất kỳ lý do gì có thể sai lệch được. Bởi vì đây là phương pháp được tính hết sức khách quan. Nguồn lực đất đai sẽ được phản ánh đúng.

 

 

Thứ hai, khi giá cả đúng thì chúng ta sẽ đo đếm được một thửa đất của người dân không có đầu tư gì cả nhưng giá đất tăng mà nguyên nhân là do nhà nước chuyển đổi quy hoạch, chuyển đổi mục đích, đầu tư hạ tầng thì chênh lệch địa tô là do nhà nước thì nhà nước tính toàn để cân đối điều hoà địa tô chênh lệch mà không phải do người sử dụng đất đầu tư. Để nhà nước thu lại những phần đó để nhà nước điều tiết lại cho toàn dân.

Nói về doanh nghiệp, trước quy hoạch chúng ta đã có giá chính xác, sau khi quy hoạch, sau khi nhà đầu tư vào đầu tư chúng ta có giá khác. Chúng ta biết được do quy hoạch, chênh lệch là do điều chỉnh mục đích từ đất nông nghiệp, đất rừng sang đất thương mại, dịch vụ. Đến lúc nhà đầu tư vào lại có giá khác, chúng ta có thể theo dõi được. Việc điều tiết hài hoà lợi ích giữa người dân có đất với doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua văn phòng buôn bán. Điều này giúp chúng ta tránh được nhiều vấn đề liên quan đến sai phạm trong giai đoạn vừa rồi.

Giá sản phẩm bất động sản do nhà đầu tư đưa ra trong đó đã gồm giá đất, chi phí đầu tư và các chi phí khác của họ.

Việc thay đổi cách tính giá thì giá đất ở lần sửa đổi Luật Đất đai lần này sẽ minh bạch hơn, và không phải yếu tố làm thay đổi giá trị sản phẩm bất động sản.

Tôi cho rằng, một sản phẩm bất động sản bán ra còn có nhiều giá trị khác, ngoài giá đất. Khi xác định giá đất chính xác sẽ là giá trị đầu vào, và được hạch toán vào giá đầu tư của nhà đầu tư dự án bất động sản.

Tuy nhiên, giá bất động sản tăng hay không và tăng ở mức độ nào... sẽ phụ thuộc vào cung - cầu, chứ không hẳn do thay đổi, bỏ khung giá đất và áp dụng quy định tính giá đất theo giá thị trường.

Về mặt công nghệ sẽ được giải quyết. Các giao dịch bất động sản phải qua sàn giao dịch, chúng ta sẽ có dữ liệu, kết nối với trung tâm. Mọi giao dịch mà người dân đăng ký với văn phòng đăng ký đất đai thì rất đơn giản để kết nối với Cơ sở dữ liệu thông tin về đất đai quốc gia.

Trên thực tế chúng ta đang triển khai công việc này. Có vấn đề tôi cho rằng sẽ khó là giai đoạn đầu chúng ta chưa có đầy đủ dữ liệu thì chúng ta phải dùng 5 phương pháp xác định giá đất để xác định được bảng giá đất. Chúng ta có chuyên gia, cơ quan chuyên môn để đưa đến cho người ra quyết định là HĐND cấp tỉnh. Bây giờ phải làm sao để cả hệ thống vào cuộc. Nhiệm vụ này không mới nhưng đang đặt ra. Trước đây HĐND vẫn quyết định bảng giá đất nhưng làm sao để độc lập giữa các cơ quan này.

Nếu chúng ta làm tốt phương pháp định giá đất thì mọi việc lợi dụng như nêu trên không còn nữa. Giá đất sẽ công khai, minh bạch với mọi người.

Sửa đổi Luật Đất đai lần này, chúng tôi thiết kế việc đền bù cho người dân không chỉ bằng tiền, mà có thể bằng các loại đất khác tương đương. Trường hợp nếu không có đất tương đương thay thế thì tính tới các loại đất khác để đền bù cho người dân.

Tôi cho rằng điều quan trọng là, khi chúng ta tính, xác định giá đất chính xác thì giá trị đền bù cho người dân cũng sẽ chính xác.

Ông Vũ Kim yên tâm không ai lấy khung giá đất để tính toán giá bồi thường cả, kể cả trước đây thì người ta cũng phải tính giá ở thời điểm sát giá thị trường. Lần này thì khác hơn, lần này BCH Trung ương đã thông qua chính sách mới đó là phải làm tốt việc quản lý đất đai theo thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Làm rõ hơn những trường hợp phải thu hồi đấy thì nhà nước sẽ xem xét chính sách. Phải tính toán, thoả thuận với người thu hồi, có nhu cầu tái định cư thì tái định, thoả thuận xong thì mới thu hồi, thậm trí lo chỗ ở người có nhu cầu tái định cư, khi chưa có nhà thì chỗ ở như thế nào, chỗ tái định cư như thế nào thì phải đưa ra nhiều phương án.

Người yếu thế thuộc diện chính sách, cao tuổi thì chúng ta phải có chính sách để họ có điều kiện sống, sinh kế tốt hơn, đảm bảo cho họ sau khi di dời thì ta đảm bảo chính sách an sinh xã hội với người yếu thế tốt hơn. Điều này khác với đợt trước nhiều khi quyết định thu được ban hành ra nhưng mà việc trao đổi, thống nhất với người dân chưa được tốt. Ở đây không phải do chính sách, mà do các địa phương, hoặc là trước đây trước đây có trường hợp doanh nghiệp đền bù tự thoả thuận, có thể giá đất khá tốt, nhưng người dân chỉ lao động mà cầm một khoản tiền thì việc quản lý thế nào cho tốt, sau khi thu hồi thì công việc ở đâu thì phải lo cho người dân trong mọi hình thức. Nhà nước thu hồi hay doanh nghiệp tự thoả thuận thì phải đảm bảo an sinh xã hội tốt hơn.

Thứ nhất, vấn đề phân lô, phân thửa để bán nền, nhất là đất nông nghiệp là thực trạng đang diễn ra rất nóng. Khâu quy định quản lý việc này đang có sơ hở. Cần có quản lý để đáp ứng nhu cầu thiết thân của nông dân trên mảnh ruộng của mình đảm bảo điều kiện sinh sống của gia đình họ.

Thứ hai, các địa phương thông qua xử lý các khu đất xen kẹt (đất trong đô thị nhưng là đất nông nghiệp), thì Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có hướng dẫn là khi chuyển đổi sang đất đô thị nếu đủ diện tích thì phải đấu giá để thu lại nguồn lợi cho nhà nước.

Còn khu đất xen kẹt nhỏ không bán đấu giá được hoặc nằm giữa nhà này, nhà kia thì các gia đình có thể tiếp cận mua đất ấy theo định giá của địa phương.

Nếu nói về đất xen kẹt thì phải xem là cách làm có đúng không, phải phân cấp hoàn toàn cho địa phương chịu trách nhiệm.

Nếu đất xen kẹt có thể bán đấu giá mà không làm mà lại núp bóng theo phương án định giá đất để giá này thấp hơn giá thị trường, thì phải xem xét lại.

Trong lần sửa đổi này chúng tôi xác định rất rõ, Luật đất đai chúng tôi sẽ quy định cụ thể hơn giá tại thời điểm đấu giá, xác định tại thời điểm đấu giá mà chúng ta làm được như tôi vừa nói lúc nãy thì đã là giá đã phản ánh theo thị trường rồi.

Cái thứ hai là chúng ta phải quy định điều kiện của nhà đầu tư tham gia đấu giá bằng việc đặt cọc tiền là bao nhiêu để giữ chân được, anh bỏ cọc thì anh bị phạt. Chúng ta quy định thời gian sau khi đấu giá trúng thì phải trả tiền đầy đủ là phải trong một tuần chứ không phải một, hai ba tháng trước đây. Bởi vì nhiều khi người ta tham gia đấu giá để tạo giá ảo, người ta dựa vào giá ảo đó để làm những việc lợi dụng với những mảnh đất khác.

Chúng tôi quy định giá đấu giá đó thì giá không được coi là giá thị trường, giá thị trường được xác định bằng một chuỗi các giá giao dịch và xác định đưa vào giá trị trung bình trong điều kiện bình thường. Như vậy để khi người ta thế chấp một mảnh đất nào đấy thì người ta không thể lấy giá đó để đưa thế chấp mà đáng nhẽ giá đó chỉ đáng giá một thì đưa thành ba, bốn để lấy tiền ra, điều đó làm ảnh hưởng đến hoạt động các ngân hàng.

Sẽ phải sửa trong Luật Đấu giá để quy trình rõ ràng hơn, đấu giá đất đai phải khác đấu giá vật dụng cụ thể, để tránh quân đỏ, quân xan, để tránh móc ngoặc lợi dụng giữa người tham gia đấu giá với người thực hiện công tác đấu giá.

Ở đây có mấy vấn đề chúng ta cần làm, giải quyết. Trước tiên phải dùng các công cụ tài chính, thuế để hạn chế các đối tượng đầu cơ đất đai. Chẳng hạn, với dự án mà nhà đầu tư mua với mục đích chờ giá tăng lên, đất hoá tài sản… thì sẽ xem xét dùng thuế luỹ tiến để đánh vào đất, dự án trúng thầu, đấu giá nhưng chậm đưa vào sử dụng.

Với nhà đầu cơ, nếu họ mua xong bán ngay thì sẽ phải chịu mức thuế cao hơn, so với người mua, đầu tư nhưng sử dụng lâu dài, ổn định. Tức là chúng ta sẽ áp thuế cao với những người đầu cơ, mua đất, dự án nhưng sau đó không đầu tư mà chờ thị trường tăng để thu lời. Còn đối tượng sthổi giá thông qua đấu giá, thì sẽ thay đổi phương thức đấu giá để loại trừ “động tác” này.

Quan trọng nhất, tôi cho rằng, phải xác định giá theo thị trường và dùng công cụ thị trường để điều tiết giá. Công cụ thị trường ở đây là cung - cầu để xác định giá. Ví dụ phân khúc nhà nào đang quá ít mà nhu cầu quá lớn thì Nhà nước cần có quỹ đất bổ sung vào phân khúc này. Khi số lượng sản phẩm tăng lên thì giá sẽ giảm xuống.

Thực tế mà nói sẽ có chính sách đánh thuế người đầu cơ. Vì vậy nếu giao dịch đất đai của ông đúng luật thì việc áp thuế sẽ bình thường.

Tôi nói thêm là ở Nhật Bản họ đánh thuế tài sản thừa kế rất cao. Việt Nam chưa có chính sách này. Nghị quyết 18 của Trung ương có nêu chủ trương đánh thuế cao người có nhiều nhà, đất. Nên việc này đương nhiên sẽ phải làm.

Nhưng có tình huống là có người nhiều nhà nhưng diện tích nhỏ, còn người có một nhà diện tích lớn, hàng trăm mét. Vậy nên phải tính hạn mức sử dụng đất theo từng địa phương. Nếu ai sử dụng đất trong hạn mức thì thuế thấp. Vượt hạn mức bao nhiêu lần thì đánh thuế cao hơn chừng đó.

Câu hỏi này rất hay. Đây là vấn đề chúng tôi xác định chính sách về lâu dài. Đất đai hiện nay bỏ hoang hóa rất nhiều do dự án treo, đất nông nghiệp không đưa vào sử dụng, thậm chí đất khu biệt thự, bất động sản mua nhưng dưới dạng là đầu tư vào đấy như một tài sản để chờ thị trường giá tăng lên. Chúng tôi sẽ không đánh thuế vào nhiều nhà, nhưng đánh vào hạn mức sử dụng và nhiều đất đai nhưng không sử dụng.

Như ở Mỹ, nếu có 5 nhà, cho thuê cả 5 và đều đóng thuế kinh doanh thì không đóng thuế chồng thuế nữa. Còn nếu nhà bỏ hoang thì sẽ bị đánh thuế rất cao là thuế không sử dụng. Như ở Anh, nếu nhà không phát sinh tiền điện nước, không có đóng góp gì cho nhà nước, được gọi là lãng phí, thì phải đánh thuế cao.

Tôi nghĩ rằng chúng tôi sẽ học tập các nước như vậy.

Về các loại đất, thì đất nào không sử dụng cũng lãng phí. Về đất nông nghiệp hiện nay thuế bằng không, theo quy định của Quốc hội, nhưng nếu không sử dụng sẽ bị cộng hệ số.

Như tôi đã nói ở trên, các giao dịch của các dự án thì phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. Đối với các giao dịch của người dân thì thực hiện thông qua Văn phòng đăng ký đất đai như quy định hiện hành để tránh phát sinh thủ tục, khó khăn cho người dân nhất là người dân ở nông thôn, vùng sâu, vùng xa.

Về chủ trương giao dịch không bằng tiền mặt, Luật Phòng chống tham nhũng đề cập các chi tiêu, tiền lương, hiện nay đều qua ngân hàng. Đây là cách làm ở các nước để chống tham nhũng, nên rất cần thiết.

Việc này, Chính phủ sẽ triển khai, cũng như bất cứ gia đình khác, với giá trị bao nhiêu tiền thì phải thông qua ngân hàng.

Nếu làm được như vậy thì chúng ta sẽ kiểm soát được vấn đề tham nhũng, giá đất.

Hiện nay có nhiều cách thức để đưa thông tin đến người dân, thứ nhất là Cổng thông tin Chính Phủ, cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia, cơ sở dữ liệu đến văn phòng đăng ký đất đai ở các địa phương. Trong thời đại ngày nay thì chúng tôi tính toán để trong điện thoại di động có thể có thông tin về quy hoạch để người dân nắm được.

Cần phải xem xét chống những người đầu cơ đất đai, mua để chờ cơ hội do đất đai dự báo thường xuyên tăng. Có hai biện pháp, một là phải xem xét những người đầu cơ, những người đầu cơ thì cần phải bán, sinh lợi thì nhà nước phải xem xét để giải quyết chỗ này.

Thứ hai là chúng ta cần phải điều tiết thị trường, nếu thực sự thị trường đang khan hiếm thì giá cả bao giờ cũng lên thì chúng ta cần phải có nhiều sản phẩm hàng hoá hơn, nhà nước cần phải có quỹ đất đất để điều tiết thị trường này.

Bởi vì khó như quản lý các đồng ngoại tệ, giá vàng đất cũng tương tự như ngoại tệ, giá vàng, đất. Nếu thấy kỳ vọng tăng lên thì chúng ta phải đưa sản phẩm tăng lên nhiều hơn.

Có thể ông Tuyến chưa theo dõi hết những gì tôi đã trả lời trước đó. Ở đây tôi xin nhắc lại, với các nhà kinh doanh bất động sản khi mua bán đất bắt buộc phải đăng ký qua sàn giao dịch; còn người dân như ông Tuyến có thể lựa chọn qua văn phòng đăng ký đất đai.

Còn ý kiến cho rằng khi bỏ khung giá đất và đưa ra đất thị trường có thể sẽ khiến giá chuyển đổi mục đích sang đất ở tăng, tôi cho rằng, Nhà nước bao giờ cũng quan tâm tới người dân. Vì thế chính sách thiết kế sẽ đưa ra hệ số điều chỉnh bảng giá đất phù hợp, để chi phí mà người sử dụng đất khi chuyển đổi phải đóng cho Nhà nước thay đổi không quá lớn.

Như tôi nói ban đầu, người dân hiện nay khi có đất bị thu hồi bao giờ cũng muốn được đền bù theo giá thị trường. Còn người phải bồi thường thì muốn giá thấp hơn thị trường.

Giá thị trường phải xác định là giá đúng nhất, chính xác nhất. Còn chuyện giá lên sẽ liên quan tới đầu vào của kinh tế, nên phải có điều tiết giá. Ví dụ, khi giá tăng quá cao thì phải có điều tiết của Nhà nước để cân bằng lại cung cầu, không để thị trường quá khan hiếm, đẩy giá tăng.

Thách thức lớn nhất của tôi chính là lắng nghe được hết, thật đầy đủ vướng mắc, khó khăn trong thực tiễn và giải quyết được các vấn đề này. Đồng thời, làm sao biến được thách thức trở thành cơ hội. Đó là nhiệm vụ của tôi.

Còn hiện nay, những vấn đề liên quan đến nhiều bộ ngành, các vấn đề hết sức phức tạp và lớn như vậy, khi lắng nghe, hiểu dân, vì dân thì tôi tin vấn đề khó khăn, phức tạp sẽ giải quyết được.

Đồng thời, việc phân định trách nhiệm giữa các bộ ngành cũng giải quyết được, bởi dự luật Đất đai sửa đổi liên quan đến kinh tế, chính trị, xã hội, quốc phòng, đối ngoại, quá khứ, hiện tại, tương lai.

Luật này phải đảm bảo thống nhất, đồng bộ với các luật khác và không mâu thuẫn. Khi nói đến chính sách quản lý từ hành chính sang công nghệ, thì ở Luật Đất đai sửa đổi thể hiện mục tiêu, nguyên tắc, còn cụ thể thể hiện bằng chính sách thuế, đầu tư...

Liên quan đến quản lý đất đai gắn với công sản phải liên thông. Thể hiện chính sách đó, bằng chính sách thuế, đầu tư, giá... liên quan đến quản lý đất đai gắn với công sản nhà nước.

Những khó khăn đó, tôi cho rằng có thể làm được. Chúng ta chỉ không làm được khi không nắm bắt được những khó khăn vướng mắc đang xảy ra và không xác định đây là nhiệm vụ chung. Sửa đổi Luật Đất đai là nhiệm vụ của không riêng bộ ngành nào mà của mỗi người chúng ta.

Trong quá tình dự thảo luật này, rất nhiều ý kiến phản ánh, cho đến bây giờ chúng tôi có may mắn quá trình chuẩn bị từ năm 2017 rồi 2019, mỗi lần chuẩn bị xây dựng một bộ luật thì bao giờ cũng có chủ trương, quan điểm định hướng của Đảng đó là căn cứ chính trị, bên cạnh đó là chúng ta tổng kết, đánh giá của các bên liên quan.

Để làm sao khi đưa ra luật thì chúng tôi đã có quá trình lắng nghe, chúng tôi có thời gian để thấu hiểu nhận biết được khó khăn hiện nay. Nên chúng tôi đưa ra dự thảo thì có vấn đề này vấn đề khác, các ý kiến đưa ra nhiều phương án, nhiều tính toán để bổ sung thêm thông tin để các vấn đề tốt hơn. Chúng tôi chưa gặp phải phản ứng về dự luật trái với chủ trương chính sách của Đảng hay là trái với nguyện vọng của người dân.

Trong thực tế là chúng tôi đã làm việc với VCCI với tinh thần cởi mở như hôm nay. Tinh thần của chúng tôi là cầu thị và xây dựng vì đây là việc chung. Kể cả ý kiến phản biện, trái chiều gay gắt, góp ý mà đưa ra giải pháp mới thì hết sức tốt, thậm trí đó là niềm vui với người soạn thảo.

Tôi đang chờ các ý kiến gay gắt để bộ luật đưa ra giải pháp gắn với thực tiễn, tuổi đời dài hơn.

Đây là vấn đề tôi rất quan tâm. Lần này chúng ta phải quan tâm phân khúc nhà xã hội, nhà cho người thu nhập trung bình trở xuống, nhà cho sinh viên. Vấn đề này cũng để thực hiện quyền của người dân đã được ghi nhận trong Hiến pháp.

Thông qua quản lý đất đai, nhất là công cụ kỹ thuật đảm bảo giữ gìn được giá trị lâu dài cho đất nước như giá trị về môi trường, bảo tồn hệ sinh thái, thiên nhiên, danh lam thắng cảnh, văn hóa, lịch sử và đồng thời qua luật này chúng ta đảm bảo được an ninh, độc lập, chủ quyền của đất nước.

Đúng là với tôi, những ý kiến góp ý, đóng góp của người dân, doanh nghiệp trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai lần này là rất quan trọng. Chúng tôi biết rằng, điều mong mỏi của người dân, doanh nghiệp hiện nay là thông qua lần sửa đổi luật lần này sẽ giải quyết được những vướng mắc, tồn tại hiện nay trong quản lý đất đai. Họ cũng muốn được biết giải pháp Nhà nước trong việc này.

Đất đai là nguồn lực quan trọng của quốc gia. Luật Đất đai sửa lần này không chỉ giải quyết khó khăn, mà mục tiêu là phải tạo ra đột phá mới, động lực mới cho phát triển kinh tế, xã hội. Tức là, bên cạnh việc quản lý chặt chẽ thì chúng ta phải tạo ra hệ thống công cụ quản lý đơn giản minh bạch, nhất là cải cách và đơn giản hoá thủ tục hành chính.

Bên cạnh đó, việc thay đổi cách tính giá đất cũng phải tính tới làm sao tạo ra môi trường thu hút đầu tư, đổi mới, sáng tạo; làm sao từ chính sách đất đai để phục hồi, phát triển và bảo vệ chất lượng đất, thích ứng với biến đổi khí hậu, bảo tồn văn hoá, lịch sử, bảo đảm an ninh quốc phòng...

Vì thế, ở lần sửa đổi này có rất nhiều vấn đề cần nghiên cứu, sự góp ý từ những am hiểu của độc giả, người dân. Tôi rất mong và muốn được lắng nghe những tồn tại, vướng mắc và các góp ý giải pháp từ phía người dân, doanh nghiệp... để việc sửa đổi lần này đạt được mục tiêu cao nhất.

Tôi được biết, Bộ Xây dựng là cơ quan đang xây dựng chính sách này, nhất là chính sách liên quan đến đất đai, thì phải quy hoạch, bố trí quý đất để giao đất không thu tiền và có chính sách xã hội hóa để khuyến khích doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân tham gia vào đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và cho người thu nhập thấp.

Còn về khía cạnh bộ Tài nguyên và Môi trường thì chúng tôi để xây nhà ở xã hội, sinh viên, nhà ở của lực lượng công an, quốc phòng, công nhân... thì đều được bố trí quỹ đất phù hợp không thu tiền.

Bên cạnh đó còn cần nhiều giải pháp khác.

Dự luật Đất đai sửa đổi đã quy định kỳ quy hoạch là 10 năm, kế hoạch sử dụng đất 5 năm. Hiện nay Bộ Tài nguyên và Môi trường xây dựng quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất quốc gia 2021-2030 tầm nhìn đến năm 2050 và đã được Quốc hội thông qua. Đối với kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất cấp huyện đang được các địa phương triển khai.

Liên quan đến thời gian hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, nghị quyết 18 của Trung ương đã yêu cầu hoàn thành trong năm 2025, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang phối hợp với địa phương hoàn thành để tạo nền tảng cho công tác quản lý đất đai theo mô hình hiện đại.

Thực tế, chính sách đền bù hiện nay đã khá rõ ràng, gồm đền bù tài sản trên đất, liên quan tới đất khác để làm dịch vụ. Vấn đề ở đây là thoả thuận, cam kết của cơ quan địa phương thế nào? Nếu việc đó không được thực hiện, độc giả có thể phản ánh tới UBND TP Hà Nội.

Trường hợp cụ thể này, nếu đã gửi phản ánh tới chính quyền địa phương nhưng chưa được giải quyết, độc giả có thể gửi phản ánh tới Bộ Tài nguyên & Môi trường. Với trách nhiệm, thẩm quyền của mình chúng tôi sẽ kiểm tra, xem xét và trả lời.

Tôi đánh giá rất cao sáng kiến này.

Tất nhiên hiện nay để có được giá đất theo thị trường, áp dụng phương pháp định giá theo vùng giá trị thì cần thu thập các thông tin, làm sao người dân giao dịch thông qua sàn giao dịch; giá hợp đồng đảm bảo đúng nhưng không liên quan đến tính thuế thu nhập, gia tăng trong mua bán đất.

Đồng thời cần có chế tài với người cung cấp thông tin giá không đúng. Chúng ta sẽ xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin về đất đai, trong 5 năm nếu làm tốt thì sẽ chuyển sang phương pháp định giá đất mới. Hoặc nhiều quận, huyện có thể áp dụng phương pháp định giá mới sớm hơn.

Tôi cho rằng, cách tính thuế mới này thì ai cũng có thể giám sát được.

Trong một bộ luật thì có những thẩm quyền thuộc về Quốc hội, có những thẩm quyền thuộc về cơ quan hành chính thì Chính phủ sẽ quy định. Vậy nên chỉ đưa vào bộ luật những chính sách có tính chất quan trọng còn những vấn đề mang tính chất quy định trách nhiệm thẩm quyền, tổ chức bộ máy thì các này không đưa vào luật.

Tất nhiên chúng tôi sẽ nghiên cứu để những vấn đề gì ổn định trong thực tiễn đã thực hiện, đã đúng, ổn định lâu dài thì chúng ta được vào luật, những vấn đề gì mới có nghiên cứu chúng ta chưa đánh giá được hết mà thuộc thẩm quyền Chính phủ thì chúng ta giao Chính phủ để đảm bảo bộ luật này có tính ổn định lâu dài.

Còn nếu tất cả đưa vào luật thì khi có vấn đề gì mà nó triển khai vướng mắc thì chúng ta sửa một bộ luật thì đó là một quá trình, quy trình hết sức phức tạp.

Đây cũng là một trong nhiều trường hợp tương tự, tức khi chủ đầu tư và những người có nhu cầu mua nhà đã thực hiện hợp đồng trả tiền nhưng chủ đầu tư vi phạm pháp luật hoặc không thực hiện trách nhiệm pháp luật, trách nhiệm tài chính... Điều này hết sức đáng tiếc.

Nguyên nhân có cả việc cơ quan nhà nước không cung cấp thông tin kịp thời. Nguyên nhân nữa là người dân không cảnh giác, tiếp cận dự án không khả thi.

Lý do thì có nhiều, như dự án không đáp ứng quy định pháp luật từ quy hoạch, giáo đất mà đã giao dịch khi chưa được cho phép. Về nguyên tắc, giao dịch bất động sản phải xong nền móng và thực hiện theo lộ trình.

Chúng tôi đã nắm được vấn đề này và đang tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho người dân. Tôi tin trong thời gian tới, Trung ương và Hà Nội sẽ có giải pháp để xử lý vấn đề này.

Dự luật Đất đai sửa đổi lần này sẽ được thông qua sau 3 kỳ họp Quốc hội. Tại kỳ họp vào tháng 10 tới, Quốc hội cho ý kiến; sau đó tại cuộc họp vào tháng 5/2023, Quốc hội sẽ cho ý kiến lần 2.

Trong thời gian từ tháng 5 đến 10/2023, Ủy ban Thường vụ Quốc hội sẽ tổ chức lấy ý kiến nhân dân về việc sửa đổi này, do đây là luật quan trọng, liên quan tới nhiều đối tượng, mức độ ảnh hưởng lớn.

Dự kiến luật sẽ được thông qua tại kỳ họp Quốc hội vào tháng 10/2023. Sau đó sẽ cần thêm khoảng 6 tháng để xây dựng, ban hành các nghị định hướng dẫn. Tức là khoảng tháng 6-7/2024 Luật Đất đai sửa đổi sẽ có hiệu lực.

Về câu hỏi của độc giả, tôi xin trả lời: Nếu đất của bạn đã có sổ đỏ, có quyền sử dụng đất, thì sẽ được tính toán đền bù theo giá thị trường tại thời điểm thu hồi.

Ngoài đền bù đất đai, sẽ còn có các chính sách hỗ trợ, đền bù khác nữa như tái định cư nếu người dân có nhu cầu. Hoặc nếu không có đất tương tự để đền bù thì có thể đền bù bằng tiền, hoặc đất khác để đảm bảo sau khi thu hồi đất, ngườid ân có điều kiện ở không kém, thậm chí tốt hơn trước.

Hiện nay chúng tôi cố gắng để có thể thể chế hoà bằng luật, tất nhiên các vấn đề mang tính chất quy trình, thủ tục, kỹ thuật thì điều này nếu đưa vào luật thì sẽ tạo ra một bộ luật với quá nhiều điều. Luật có thể nhiều khi mang tính chất thì đưa ra chính sách, khung chính sách. như tôi nói ở trên phương pháp định giá đất hiện nay năm phương pháp thì có rồi, còn việc triển khai cụ thể thế nào, lộ trình thế nào thì cần phải có hướng dẫn mang tính chất chuyên môn nữa là trong nghị định. Vấn đề này chúng tôi vẫn giữ quan điểm là chỉ đưa ra nguyên tắc, phương pháp, còn khi vào chi tiết kỹ thuật thì phải để các văn bản dưới luật.

Áp lực lớn nhất là việc khó như vậy không biết không biết mình có hoàn thành được nhiệm vụ hay không. Còn tôi không bị áp lực từ bất cứ bên liên quan nào tác động.

Áp lực vì đây là nhiệm vụ rất khó, rất có ý nghĩa. Nếu giải quyết được thì giải quyết được khó khăn hiện nay, bảo vê, quản lý được đất đai và quan trọng là bảo vệ được cán bộ. Nếu làm tốt thì tạo động lực cho đất nước bứt phá trong thời điểm khó khăn này, bởi đất đai rất quan trọng.

Còn tôi không bị áp lực bởi nhóm này hay nhóm khác. Đảng đã có Nghị quyết, cấp trên ủng hộ, nên tôi không bị áp lực tác động bởi ai cả.